高舉“特色小鎮(zhèn)”的旗號，以“城市運營商”的姿態(tài)大肆拿地建設(shè)，結(jié)果卻狀況百出;剛落地卻找不到立足的土地，先用“特色小鎮(zhèn)”來“聲東擊西”……自國家提倡創(chuàng)建特色小鎮(zhèn)的兩年多以來，陜西在建和計劃申報的特色小鎮(zhèn)已經(jīng)近80個，在飛速發(fā)展時期，也出現(xiàn)了不少問題，有業(yè)內(nèi)人士猜測，特色小鎮(zhèn)在西安目前土地市場狀況下，更多的是為了降低拿地成本，獲得更好的立足空間……

　　>>今年房企圍繞“特色小鎮(zhèn)+產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”轉(zhuǎn)型

　　近日，在美麗國土·新興地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇暨年會上，國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)中心副主任研究員喬潤令談及特色小鎮(zhèn)建設(shè)中遇到的問題時稱：“目前，特色小鎮(zhèn)出現(xiàn)的的主要問題有，空心化，沒有產(chǎn)業(yè);特色小鎮(zhèn)走向房地產(chǎn)化;地方政府過度借債搞特色小鎮(zhèn)。”

　　對于西安的特色小鎮(zhèn)發(fā)展，在文化旅游方面發(fā)展得非�？�，但是記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，真正意義上和國家發(fā)改委、住建部要求上相吻合的特色小鎮(zhèn)并不多，幾乎是“袁家村”模式的復制，民俗餐飲街“風起云涌”，大部分項目以文化旅游所支撐。但是從去年年中開始，創(chuàng)建的35個特色小鎮(zhèn)大部分都有自己的產(chǎn)業(yè)主題。西安秦商經(jīng)濟發(fā)展促進會會長朱林認為，這些小鎮(zhèn)某種形式和特質(zhì)上，帶有比較明顯的江浙的痕跡，陜西的特色不夠鮮明。有些小鎮(zhèn)是假大空，有的是千城一面，有的是生搬硬套，國家今年在這方面將出臺一些政策，對特色小鎮(zhèn)進行調(diào)整和驗收，所以2018年有可能會出現(xiàn)特色小鎮(zhèn)調(diào)整年。

　　西安本土開發(fā)商已經(jīng)開始涉足特色小鎮(zhèn)建設(shè)，天地源的西安國際時尚小鎮(zhèn)項目、天朗的長安大學城夢想小鎮(zhèn)等項目，都已開始跳出原有模式，在科創(chuàng)、時尚、民俗上大做文章;外埠企業(yè)將在未來打造的特色小鎮(zhèn)有：恒大的文化旅游小鎮(zhèn)、保利的咸陽絲路之源小鎮(zhèn)、中南的健康小鎮(zhèn)、融創(chuàng)中國控股的生態(tài)旅游度假小鎮(zhèn)和創(chuàng)客小鎮(zhèn)、綠城的全運村項目等。

　　開發(fā)商紛紛追逐特色小鎮(zhèn)建設(shè)，而實際上又依舊遵循著圈地蓋樓、物業(yè)租售的老套路，不僅毫無“特色”可言，而且又變成了新一輪的房地產(chǎn)熱。中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任、研究員牛鳳瑞稱：“不贊成特色小鎮(zhèn)大躍進新高潮。特色小鎮(zhèn)建設(shè)可以以房地產(chǎn)建設(shè)作為先導，但是不等同于房地產(chǎn)化。”

　　>>房企新增土儲“新方式” 特色小鎮(zhèn)后期運營是關(guān)鍵

　　據(jù)克而瑞大數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截至2017年底，全國各地小鎮(zhèn)項目已經(jīng)超過了2000余個。眾多的品牌房企開始在特色小鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面發(fā)力。例如：2016年8月，碧桂園計劃在5年內(nèi)建設(shè)100個科技小鎮(zhèn);2017年4月，綠地宣布了“特色小鎮(zhèn)大盤戰(zhàn)略”;2017年6月，華僑城宣布要建設(shè)100座民俗文化小鎮(zhèn)。

　　從目前的開發(fā)模式來看，傳統(tǒng)房企轉(zhuǎn)型做特色小鎮(zhèn)，不管是做文旅還是做特色產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)，成敗關(guān)鍵在于產(chǎn)業(yè)運營，是否有強勢的產(chǎn)業(yè)導入與可持續(xù)的運營能力，直接影響拿地的成功率，也決定了后期的開發(fā)模式和營利模式。而中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會人居委副主任、專家組長、總建筑師開彥認為：“田園綜合體是特色小鎮(zhèn)未來的發(fā)展方向，這種模式可充分進行資源整合，改變現(xiàn)在農(nóng)村‘空心化’的狀況。”

　　朱林認為，從政府層面來講，更想做的是產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn);從開發(fā)商來講，更想做的是高端住宅;對于老百姓來講，更想看到的是文化旅游休閑小鎮(zhèn)，大家需求不太一樣。實際上到現(xiàn)在為止，做特色小鎮(zhèn)營利的還不是很多，項目拿地都很大，國家希望能夠把農(nóng)民帶動起來，解決三農(nóng)問題。其次是建設(shè)農(nóng)業(yè)輔助配套。開發(fā)的這個不管是文旅項目，還有特色小鎮(zhèn)的項目，基本上就是靠后期的運營。

　　朱林認為，之所以很多大型房地產(chǎn)企業(yè)進入到特色小鎮(zhèn)建設(shè)中來，是因為他們有長時間在市場上打拼總結(jié)的經(jīng)驗，他們抗風險能力、融資能力、市場調(diào)研能力以及定位策劃能力都比一般企業(yè)強，尤其是市場商業(yè)運作、商業(yè)模式，能夠使他們的項目可長期持續(xù)地經(jīng)營下去。

　　>>特色小鎮(zhèn)“圈地”不能成為拿地主流

　　西安的土地市場越來越稀缺，拿地模式也在發(fā)生著改變，但是有地就會有更多的升值空間，而進入了“小鎮(zhèn)模式”，開發(fā)商最關(guān)心的土地資源就有了，后期的金融政策支持，政府、銀行、其他金融機構(gòu)的支持也會悉數(shù)到位。

　　美城機構(gòu)市場部總監(jiān)沈瑋表示，特色小鎮(zhèn)是城鎮(zhèn)化進程的必然之路，但是特色小鎮(zhèn)開發(fā)周期長，融資難，這要求開發(fā)商經(jīng)驗要豐富。2018年西安三環(huán)以內(nèi)還有310個城改和棚改的項目，可以充盈三環(huán)以內(nèi)的土地缺陷。而三環(huán)之外則以競拍地為主，小鎮(zhèn)的開發(fā)可以彌補開發(fā)商的缺地現(xiàn)象，開發(fā)商可以此和政府置換一些土地資源，但是把控度在政府。

　　獨立財經(jīng)評論人朱文分析表示，部分開發(fā)商通過特色小鎮(zhèn)建設(shè)來進行土地儲存，只是想獲得價格低廉土地的一種途徑，不會成為未來開發(fā)商拿地的趨勢。目前國內(nèi)大多數(shù)特色小鎮(zhèn)都在強調(diào)消費環(huán)境和旅游文化，一味只強調(diào)飲食文化，就出現(xiàn)了特色小鎮(zhèn)同質(zhì)化的現(xiàn)象，說白了就是一個度假小鎮(zhèn)，還起不到創(chuàng)建特色小鎮(zhèn)的目的。特色小鎮(zhèn)的發(fā)展一味依靠房地產(chǎn)，而缺乏當?shù)靥厣�產(chǎn)業(yè)的支撐，就會在無形中拉高土地成本，造成房地產(chǎn)一家獨大的局面，最后只會形成新的大量小鎮(zhèn)房屋庫存。同時，一些開發(fā)商新簽約小鎮(zhèn)項目的擱淺，主要原因是今年的貨幣政策將延續(xù)中性偏緊的態(tài)勢，房企“融資難、融資貴”的現(xiàn)狀難以改變，但是特色小鎮(zhèn)的建設(shè)資金投入量巨大，項目的運營周期卻很長，小鎮(zhèn)建成后營運情況難以預計。特色小鎮(zhèn)的成功發(fā)展必須具備產(chǎn)業(yè)帶動，居民消費趨勢引導，以及科學技術(shù)創(chuàng)新等，從根本解決好投資成本和盈利模式。對于利用建設(shè)特色小鎮(zhèn)來圈地，國家有關(guān)部門已表示違規(guī)，特色小鎮(zhèn)去地產(chǎn)化聲音一直都存在。未來有關(guān)職能部門會加強這方面的監(jiān)管，也就不可能成為市場拿地的主流。

(責任編輯：村官)

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